עסקת קומבינציה – כל מה שצריך לדעת

עסקאות קומבינציה – מה זה בעצם אומר?

אחת מעסקאות הנדל"ן הפופולאריות והמעניינות ביותר בשוק הנדל"ן היא עסקת קומבינציה, בה התמורה אינה ניתנת בכסף אלא בזכויות בנייה.
בעסקה זו, בעל הזכויות בקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע שבבעלותו, בתמורה לקבלת חלק מהמבנה שיבנה על הקרקע. כלומר, התמורה לבעל הקרקע היא אחוז מסוים מסך השטחים שיבנו על ידי היזם. בתום הבניה, בעל הקרקע צפוי לקבל תשלום עבור החלק שקיבל.

עסקת קומבינציה – יתרונות:

עסקאות הקומבינציה נפוצות בישראל בשל היתרונות הכלכליים הטמונים בהם ושני הצדדים נהנים ממנה.

היזם אינו צריך לממן את שווי הקרקע.

עבור בעל המגרש, עסקת הקומבינציה פותרת את הצורך לשאת בהוצאות הבנייה ומנגד לקבל מספר רב יחסית של יחידות בנויות, הגדול מזה שהיה מקבל לו היה מוכר זכויותיו בקרקע ומשתמש בתמורה לרכישת יחידות. כיוון שרק חלק מהמגרש נמכר, בעל המגרש לא יחויב בתשלום מלא של מס שבח ומס רכישה, אלא רק בגין החלק שנרכש.

באשר לקבלן, הוא אינו נדרש לשלם על רכישת חלק המגרש במזומן, וכך חוסך בהוצאות מימון משמעותיות. גם הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו.

עסקת קומבינציה לדוגמא

ניקח לדוגמא מגרש ששוויו 40 מיליון ₪.
הנכס הצפוי להיבנות על המגרש הוא בניין משרדים בן 10 קומות בשווי כולל של 120 מיליון ₪. לפי העסקה, בעל המגרש צפוי לקבל 4 קומות משרדים בבניין.
כלומר, על פי דוגמא זו, התמורה לבעל הקרקע, הקומבינציה, היא בגובה 40%.
ובאשר לשווי התמורה לבעל הקרקע? 48 מיליון ₪.

מיסוי עסקאות קומבינציה

הממכר: 60% מהמגרש = 24 מיליון ₪.
התמורה: עלות הבניה של 4 קומות משרדים = 28 מיליון ₪ (עלות בניה 7,000 מ"ר).
רווח בעסקה: 4 מיליון ₪.

עסקת קומבינציה בעסקת תמורות:

עסקה בה היזם מקבל את את הקרקע, ומתחייב להעביר לבעלי הקרקע כסף.

בעל הקרקע מוכר את הקרקע ליזם, ובתמורה מקבל % מתמורת המכירה של היזם (סכום כספי).